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金科服務:挂牌上市 港股市场迎第七家在管面积破亿物业服務企业

发布: 2020-11-18     文章来源:     查看: 205次


# 金科服務上市

步入11月中旬,物管行業的年底上市大戲再次拉開帷幕。

1117日,金科服務(09666.HK)在港交所主板正式挂牌上市,開盤報價46.05港元,高開3.02%,總市值約291.5億港元。

隨著金科服務的成功上市,港股市場迎來繼彩生活(3.64億平方米)、雅生活服務(3.53億平方米)、碧桂園服務(3.20億平方米)、保利物業(3.17億平方米)、綠城服務(2.26億平方米)、中海物業(1.58億平方米)之後,第七家在管面積破億的上市物業服務企業。(數據截止到2020630日)

01資本重注的西南第一物業服務企業

金科服務于2000年在重慶成立,作爲金科集團旗下的物業服務企業,金科服務的發展可謂是一帆風順。隨著金科集團在全國範圍內攻城略地,金科服務也走出西南,進軍全國。2019年,金科服務在管面積成功突破1億平方米,達到1.297億平方米。

招股書顯示,2017年至2019年,金科服務在管面積由17年底約6240萬平方米增至截至19年底約1.205億平方米,到2020年上半年續增至1.297億平方米,複合年增長率約39%,同期合約面積仍有2.56億平方米。

2017年至2019年,金科服務收益由10.47億增至23.28億元,複合年增長率爲49.1%,淨利潤由2017年的1.14億增至2019年的3.74億,複合年增長率約爲81.5%

除了亮眼的業績,金科服務也十分注重在社區增值服務方面的拓展。2016年,金科服務建立小區大數據中心;2017年,開發金科大小區的一站式在线服務平台;2018年,建立雲服務中心……截止目前,金科服務已經發展成爲西南地區實力第一的綜合智慧物業服務商。

而在929日,中物研協和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2020物業服務企業綜合實力和品牌價值測評成果發布會上,金科服務更是獲評“2020物業服務企業綜合實力509位。

作为国内仅有的几家管理面积破亿的头部物业服務企业,金科服務的上市也吸引了資本市場的广泛关注。

據公開資料顯示,本次金科服務擬在全球發售132,911,400股股份,其中香港發售11,962,000股,國際發售120,949,400股;每股發售區間爲41.8港元至47.6港元,以44.7港元的中位數計,經扣除就全球發售應付的包銷傭金及其他估計開支後,預計所得款淨額約爲57.381億港元。

同時,金科服務引入泰康人壽、Gaoling Fund, L.P.YHG Investment, L.PSnow Lake China Master Fund,Ltd、中金啓融基金、UBSAMMWALAMFWT3WChina Orient Multi-Strategy Master Fund共計10名基石投資者,合計認購金額爲26.737億港元,約占總募資金額的40%,客觀上有利于後續股價的穩定。其中泰康人壽認購1390.5萬股,高瓴智成、雪湖資本、中金啓融基金均認購927.0萬股。

02強外拓开启规模增长时代

1029日,金科股份公布第三季度報告。公告顯示,20201-10月,金科股份及所投資的公司實現銷售金額約1,729億元,房地産銷售面積約1,680萬平方米。在土地儲備方面,今年前三季度,金科股份新增土地123宗,計容建築面積1995萬平方米。

背靠千亿级的母公司,金科服務的发展轨迹与大多数拆分上市的物业服務企业类似,都是凭借母公司強大品牌知名度、大量土地储备及雄厚的土地收购实力,获得了大量管理面积。2017年,金科集團爲其貢獻在管面積一度達到其總在管面積的66.6%

但是隨著企業的發展,依靠母公司輸血的模式已經不能滿足金科服務的發展需求。近年來,金科服務開始不斷加大外拓項目的力度,降低對母公司的依賴。

据招股書顯示,2017年至今年前6月,金科集團貢獻的在管面積占比分別占總在管面積的66.6%52.7%47.1%46.6%;來自外拓的在管面積占比分別爲32.5%45.6%48.3%48.5%。由此可見,金科服務對關聯方的依賴在逐年降低,特別是2019年起,其第三方外拓項目面積已經成功超過關聯方。

與此同時,金科服務來自外拓項目的收入占總收入的比例也從2017年的25.2%提升至2019年的34.9%,並于2020年上半年進一步增至36%

在內生增長和外拓增長的雙重加持下,金科服務在管面積進入快速增長期。截至2020630日,金科服務已進入北京、重慶、武漢、長沙等133座城市,合同簽約843個項目,合同總建築面積約爲2.56億平方米,及共有487個在管物業管理項目,在管總建築面積約爲1.30億平方米。

从区域分布看,金科服務管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区。公开招股書顯示,金科服務已连续6年保持中西部市場占有率第一。

03智慧科技服務成業務第四極

作爲一家以智慧命名的物业服務企业,金科服務十分注重其智慧科技在其业务中的运用。金科服務在招股书中也表示,公司以大数据、物联网智慧服務平台为驱动,为住宅、商业楼宇等业态提供智慧服務综合解决方案。

其實,2016年金科服務就開始探索智慧化升級,是國內率先提出人力機械化、機械智能化的服務企業。2018年,金科服務將服務+科技服務+生態发展之路提升到公司战略层面。以大数据、物联网智慧服務平台为驱动,公司不仅为住宅社区、产业园区、商写楼宇等业态提供智慧服務综合解决方案,更将智慧服務的落地应用向城市级服務场景延伸。

经过数年的发展,金科服務的智慧科技服務业务已经成为与物业管理服務、非业主增值服務、社区增值服務并列的第四大业务线。

根据招股书介绍,智慧科技服務主要专注于向物业开发商、物业管理公司及其他公司、业主提供智能解决方案,具体而言,主要包括以下三个方面的服務:

智慧设计服務:为物业开发商提供有关项目施工的智能功能解决方案,包括但不限于高科技家庭安防系统、闭路电视安防系统、智慧门禁系统、保安巡逻系统、智能化承载网络系统、智慧社区服務平台、公共设施监控系统及机房建设系统,且向业主销售智能化科技产品。

智慧案场服務:为各类物业提供技术服務以吸引购房客或商业租客,主要包括生命家房屋展示服務,借此帮助物业开发商展示及推广其物业所用的先进技术;为若干案场服務开发數字案場,一款可用于在預售地點系統性地記錄及管理員工及訪客的軟件應用程序,讓物業開發商可便利追蹤現場人流量及更好地管理其預售活動。

智慧综合运营平台服務:开发、定制、安装及维护IBMS(智能建築管理系統)運營平台,通常包括各種軟硬件系統,如雲門禁平台、視頻監控平台、面部識別系統、一氧化碳監測系統及雲車管平台。

上述智慧科技服務在2017年、2018年及2019年,分别为金科服務带来人民币640萬元、人民幣1060萬元及人民幣2687萬元的收益,分別占同期總收益的0.6%0.7%1.2%。截止2020年上半年,智慧科技服務已经为金科服務带来人民币26423萬元的收益,占同期總收益的1.9%

虽然金科服務将智慧科技服務表述为主要业务之一,但是目前其占比依然比较小。未来,金科服務想要摆脱物业劳动密集型的桎梏,可能需要进一步加大研发的投入。

最终实现金科服務在招股书中所说的,依托其领先的技术实力,从中国其他物业管理服務供应商中脱颖而出。